ضريبة التصرفات العقارية في السعودية: الدليل الشامل 2026 لفهم النسبة، الإعفاءات، وطريقة السداد

مقدمة

تُعد ضريبة التصرفات العقارية من أهم الأنظمة الضريبية المرتبطة بالبيع والشراء في السوق العقاري السعودي. ومع توسّع النشاط العقاري وارتفاع قيمة الصفقات، أصبح فهم هذه الضريبة ضرورة لكل من المشتري والبائع والمستثمر والمطور العقاري.

في هذا الدليل الشامل، سنشرح لك كل ما يتعلق بضريبة التصرفات العقارية في السعودية: تعريفها، نسبتها، من يتحملها، الحالات المعفاة، طريقة حسابها، وآلية سدادها إلكترونيًا، مع أمثلة عملية تساعدك على اتخاذ قرارك بثقة.

ما هي ضريبة التصرفات العقارية؟

ضريبة التصرفات العقارية هي ضريبة تُفرض عند نقل ملكية عقار من شخص إلى آخر، سواء كان البيع بمقابل مادي أو في بعض حالات التصرف الأخرى مثل الهبة أو المقايضة.

تشرف على تطبيقها وتنظيمها في المملكة العربية السعودية:
هيئة الزكاة والضريبة والجمارك

وهي جزء من المنظومة الضريبية الحديثة التي تهدف إلى تنظيم السوق العقاري وتعزيز الشفافية.

كم نسبة ضريبة التصرفات العقارية في السعودية؟

النسبة الرسمية لضريبة التصرفات العقارية هي:

5% من إجمالي قيمة العقار

ويتم احتسابها على القيمة المتفق عليها في العقد، بشرط أن تعكس القيمة السوقية العادلة.

مثال حسابي بسيط

إذا تم بيع عقار بقيمة:
1,000,000 ريال سعودي

فإن الضريبة تكون:
1,000,000 × 5% = 50,000 ريال

من يتحمل ضريبة التصرفات العقارية؟

الأصل في النظام أن:

✔ البائع هو المسؤول عن سداد الضريبة
✔ لكن يمكن الاتفاق تعاقديًا على أن يتحملها المشتري

المهم أن يتم سداد الضريبة قبل إتمام عملية الإفراغ ونقل الملكية عبر المنصة الرسمية.

ما هي الحالات التي تخضع للضريبة؟

تُفرض ضريبة التصرفات العقارية في الحالات التالية:

• بيع العقار نقدًا

• البيع بالتقسيط

• بيع الأراضي السكنية أو التجارية

• بيع الفلل والشقق

• بيع العقارات تحت الإنشاء

• المقايضة العقارية

• بعض حالات الهبة غير المعفاة

سواء كان العقار:

• سكني

• تجاري

• صناعي

• زراعي

• أرض فضاء

ما هي الحالات المعفاة من ضريبة التصرفات العقارية؟

هناك حالات محددة نص عليها النظام تُعفى من الضريبة، ومن أهمها:

1️⃣ نقل الملكية بين الورثة

في حال تقسيم التركة الشرعية بين الورثة.

2️⃣ الهبة بين الأصول والفروع

مثل:

• الأب لأبنائه

• الابن لوالده

• الزوج لزوجته (ضمن ضوابط معينة)

3️⃣ نزع الملكية للمنفعة العامة

إذا كان العقار منزوَعًا لمشروع حكومي.

4️⃣ التصرفات بين الشركات المملوكة لنفس المالك

بشروط تنظيمية محددة.

5️⃣ التمويل العقاري المدعوم (في بعض الحالات)

بالتنسيق مع برامج الدعم السكني مثل:
وزارة الشؤون البلدية والقروية والإسكان

الفرق بين ضريبة القيمة المضافة وضريبة التصرفات العقارية

كثير من الناس يخلط بين الضريبتين، لكن الفرق جوهري:

العقار السكني أصبح يخضع لضريبة التصرفات العقارية بدلاً من ضريبة القيمة المضافة في معظم الحالات.

كيفية سداد ضريبة التصرفات العقارية

يتم السداد إلكترونيًا عبر:

1. الدخول إلى بوابة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك

2. تسجيل بيانات العقار

3. إدخال قيمة الصفقة

4. إصدار فاتورة سداد

5. الدفع إلكترونيًا

6. الحصول على شهادة سداد

ولا يمكن إتمام نقل الملكية في كتابة العدل أو عبر منصة الإفراغ الإلكتروني بدون شهادة سداد الضريبة.

هل يمكن التهرب من ضريبة التصرفات العقارية؟

يحذر النظام من:

• تسجيل قيمة أقل من القيمة الحقيقية

• البيع بعقود صورية

• محاولة الالتفاف على النظام

وفي حال اكتشاف المخالفة، قد تُفرض:

• غرامات مالية

• إعادة تقييم العقار

• عقوبات إضافية

النظام يعتمد على التقييم السوقي وبيانات الصفقات السابقة لضبط التلاعب.

ضريبة التصرفات العقارية عند بيع الأرض

سواء كانت الأرض:

• سكنية

• تجارية

• زراعية

• صناعية

فإن الضريبة تطبق بنسبة 5% من قيمة البيع.

مثال:

أرض بقيمة 2,000,000 ريال
الضريبة = 100,000 ريال

ضريبة التصرفات العقارية عند بيع فيلا أو شقة

تُحسب بنفس الطريقة:

قيمة العقار × 5%

سواء كانت:

• فيلا جاهزة

• شقة تمليك

• دوبلكس

• عقار استثماري مؤجر

هل الضريبة تُحسب على قيمة التمويل أم قيمة العقار؟

الضريبة تُحسب على:

قيمة البيع الفعلية للعقار
وليس على مبلغ التمويل البنكي

حتى لو كان المشتري ممولًا عبر بنك أو شركة تمويل.

تأثير ضريبة التصرفات العقارية على السوق العقاري

منذ تطبيق الضريبة:

✔ أصبح السوق أكثر شفافية
✔ قلت عمليات المضاربة العشوائية
✔ ارتفعت جودة التوثيق
✔ زاد الالتزام الرسمي بالعقود

كما ساعدت في تنظيم حركة البيع والشراء بشكل احترافي.

ضريبة التصرفات العقارية للمستثمرين

إذا كنت مستثمرًا عقاريًا، يجب أن تضع الضريبة ضمن:

• تكلفة الشراء

• حساب العائد الاستثماري

• دراسة الجدوى

لأنها تؤثر مباشرة على هامش الربح.

ضريبة التصرفات العقارية عند بيع العقار أكثر من مرة

كل عملية نقل ملكية مستقلة تخضع لضريبة جديدة.

مثال:

• اشتريت أرضًا

• بنيت عليها

• بعتها

سيتم احتساب الضريبة عند كل بيع يتم فيه نقل ملكية.

نصائح مهمة قبل بيع عقارك

✔ تأكد من تسجيل القيمة الحقيقية
✔ احسب الضريبة ضمن تسعيرك
✔ وضّح في العقد من يتحملها
✔ استخرج شهادة السداد قبل موعد الإفراغ
✔ احتفظ بإيصال الدفع

الأسئلة الشائعة حول ضريبة التصرفات العقارية

هل تُفرض الضريبة على الهبة؟

في بعض الحالات نعم، إلا إذا كانت ضمن الإعفاءات النظامية.

هل تشمل الضريبة العقارات خارج المخطط؟

نعم، طالما هناك نقل ملكية.

هل هناك حد أدنى لقيمة العقار؟

لا، النسبة ثابتة 5% مهما كانت القيمة.

هل يمكن تقسيط الضريبة؟

يجب سدادها قبل الإفراغ، ولا يُسمح بإتمام النقل بدونها.

خلاصة المقال

ضريبة التصرفات العقارية في السعودية نظام تنظيمي مهم يهدف إلى:

• تعزيز الشفافية

• ضبط السوق

• تنظيم نقل الملكيات

• حماية الأطراف المتعاقدة

معرفة تفاصيل الضريبة، الحالات المعفاة، وآلية الحساب والسداد، تساعدك على تجنب المفاجآت المالية وتضمن إتمام صفقتك بأمان.

سواء كنت:

• مشتري منزل

• بائع أرض

• مستثمر عقاري

• مطور مشاريع

فإن فهم ضريبة التصرفات العقارية خطوة أساسية في أي عملية بيع أو شراء داخل المملكة.