ضريبة التصرفات العقارية في السعودية: مفهومها وأحكامها وآثارها على السوق العقاري

مقدمة

شهد القطاع العقاري في المملكة العربية السعودية خلال السنوات الأخيرة العديد من الإصلاحات التنظيمية التي تهدف إلى تعزيز النزاهة والشفافية وتنشيط حركة البيع والشراء داخل السوق. ومن بين أهم هذه الإصلاحات استحداث ضريبة التصرفات العقارية التي أصبحت إحدى الركائز الأساسية في المعاملات العقارية داخل المملكة. وقد جاءت الضريبة كبديل عن ضريبة القيمة المضافة على العقار السكني، بهدف تخفيف العبء على المواطن وفي الوقت نفسه تنظيم حركة التداول العقاري بشكل أكثر كفاءة.

في هذا المقال نُلقي الضوء على ضريبة التصرفات العقارية من حيث معناها، نسبتها، طريقة احتسابها، من يتحملها، وأثرها في السوق العقاري السعودي.

ما هي ضريبة التصرفات العقارية؟

ضريبة التصرفات العقارية (Real Estate Transaction Tax – RETT) هي ضريبة تُفرض على كافة عمليات نقل ملكية العقار داخل المملكة سواء كانت سكنية أو تجارية أو أراضٍ فضاء أو غيرها من الأموال غير المنقولة.

وقد أصدر مجلس الوزراء هذا النظام ليبدأ تطبيقه رسميًا في 4 أكتوبر 2020، كبديل عن تطبيق ضريبة القيمة المضافة على مبيعات العقار.

وبشكل مبسّط، يمكن القول إنّ:

• أي عملية بيع

• أو نقل ملكية

• أو معاوضة

• أو هبة غير مستثناة

• أو تصريح بالتملك

تُعد خاضعة لضريبة التصرفات العقارية.

الهدف من تطبيق الضريبة

لا تهدف الضريبة إلى زيادة التكلفة على المواطن بقدر ما جاءت لعدة أهداف اقتصادية وتنظيمية أهمها:

1. تحقيق شفافية أعلى في السوق العقاري
   حيث أصبحت جميع المعاملات المالية الخاصة بالعقار موثقة بشكل رسمي ومحاسبي.

2. تنظيم حركة التداول ومنع التلاعب بالأسعار
   ما يساهم في استقرار سوق العقار على المدى الطويل.

3. تشجيع الاستثمار الحقيقي بدلاً من المضاربات العشوائية
   إذ أصبحت الرسوم أكثر وضوحًا، مما يقلل من العمليات غير الجادة داخل السوق.

4. تعزيز الإيرادات الحكومية بشكل واقعي ومنظم
   دون رفع أسعار العقارات بشكل مبالغ فيه كما حصل مع ضريبة القيمة المضافة سابقًا.

نسبة ضريبة التصرفات العقارية

تبلغ نسبة ضريبة التصرفات العقارية في السعودية:

5% من قيمة العقار أو القيمة السوقية أيهما أعلى

وهذا يعني أنه عند بيع عقار بقيمة مليون ريال مثلًا يتم احتساب:

5% × 1,000,000 = 50,000 ريال سعودي

وتُسدد هذه الضريبة مرة واحدة عند إتمام عملية نقل الملكية.

ما هي التصرفات العقارية الخاضعة للضريبة؟

تشمل الضريبة تقريبًا جميع أنواع التصرفات العقارية، ومن أبرزها:

• بيع العقارات السكنية أو التجارية

• بيع الأراضي البيضاء أو الزراعية

• نقل ملكية العقار مقابل مبلغ مالي

• التنازل أو المعاوضة

• التبرع أو الهبة غير المستثناة

كما تُعد بعض التصرفات الأخرى من الفئات التي تُعامل معاملة البيع مثل:

• انتقال الحصص في الشركات التي تملك عقارات

• البيع عبر المزادات

• صفقات السداد العيني للديون عبر نقل ملكية عقار

التصرفات المستثناة من الضريبة

أقر النظام قائمة من الحالات التي لا تُفرض عليها الضريبة مراعاةً للظروف الإنسانية والاجتماعية. ومن أهم هذه الحالات:

1. انتقال العقار بين الورثة

ويشمل ذلك جميع صكوك التوريث الشرعية.

2. الهبات بين الأقارب من الدرجة الأولى

مثل:

• الأبناء والآباء

• الزوج والزوجة

• الإخوة في بعض الحالات وفق لوائح الهيئة

3. تقسيم العقار بين الورثة أو الشركاء

دون نقل ملكية جديدة لشخص آخر.

4. نقل ملكية العقار لجهات حكومية

أو مؤسسات غير ربحية معتمدة.

5. تحويل العقار من شركة إلى شريك

بدون مقابل مادي وبما لا يخالف الأنظمة.

هذه الاستثناءات تهدف إلى تخفيف العبء الاجتماعي ودعم استقرار الأسر.

من يتحمل سداد الضريبة؟

الأصل أن المشتري هو من يتحمل الضريبة، إلا إذا نص الاتفاق على خلاف ذلك.

وبذلك يمكن أن:

• يتحمل البائع الضريبة

• أو يتحملها المشتري

• أو يتقاسم الطرفان المبلغ وفق ما يتم الاتفاق عليه

لكن في جميع الأحوال، يجب على البائع تسجيل بيانات الضريبة على منصة الزكاة والضرائب والجمارك قبل إفراغ الصك رسميًا.

كيفية سداد الضريبة

تتم عملية السداد بشكل إلكتروني بالكامل عبر:

1. الدخول إلى موقع هيئة الزكاة والضرائب والجمارك

ثم اختيار خدمة التسجيل لضريبة التصرفات العقارية.

2. تعبئة بيانات العقار

مثل:

• الموقع

• قيمة البيع

• نوع الصك

• أطراف العملية

3. استلام فاتورة سداد

مع رقم خاص يتم دفعه عبر نظام سداد.

4. بعد إتمام السداد

يمكن التوجه لإتمام الإفراغ إلكترونيًا عبر منصة وزارة العدل أو كتابة العدل.

هل تؤثر الضريبة على ضريبة القيمة المضافة؟

منذ تطبيق الضريبة، أصبح بيع العقارات السكنية والتجارية خارج نطاق ضريبة القيمة المضافة، وتم تحويله إلى ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5%.

لكن في المقابل:

• بيع أو تأجير العقارات التجارية (محلات – مكاتب – مستودعات)
  قد يخضع لضريبة القيمة المضافة إذا كانت الخدمة مستمرة

مثل إيجار محل تجاري لمدة سنة.

أما:

• بيع العقارات
  فهو يخضع حصريًا لضريبة التصرفات العقارية.

أثر ضريبة التصرفات العقارية على السوق العقاري

1. تحسن مستوى الشفافية المالية

أصبحت جميع الصفقات العقارية موثقة ومعلنة، ما حدّ من صفقات “تحت الطاولة” التي كانت شائعة سابقًا.

2. انخفاض مستوى المضاربة العقارية

إذ لم يعد شراء وبيع العقارات بشكل متكرر أمرًا مجديًا للمضاربين بعد تطبيق الضريبة.

3. دعم أصحاب السكن الأول

فإلغاء القيمة المضافة على العقار السكني خفّف العبء عن المواطن الذي يبحث عن سكن.

4. استقرار نسبي في الأسعار

مع أن الأسعار تتغير نتيجة عوامل أخرى مثل الطلب والعرض، إلا أن السوق أصبح أكثر توازنًا.

5. زيادة الشفافية الحكومية

أصبح من الممكن متابعة بيانات التداول العقاري بشكل واضح على منصات حكومية مثل:

• منصة المؤشر العقاري

• منصة “حصر”

• أنظمة الإفصاح في وزارة العدل

أمثلة عملية على احتساب الضريبة

مثال 1: بيع فيلا سكنية

قيمة الفيلا: 1,500,000 ريال
الضريبة: 5%
النتيجة:
75,000 ريال قيمة الضريبة المستحقة.

مثال 2: بيع أرض واستحقاق قيمة أعلى من السوق

قيمة البيع المعلنة: 600,000
القيمة التقديرية في السوق: 750,000

في هذه الحالة تُحتسب الضريبة على الأعلى:

5% × 750,000 = 37,500 ريال

مثال 3: هبة من الأب لابنه

هذه العملية مستثناة ولا تُفرض عليها ضريبة، بشرط توثيق العلاقة وفق اللوائح.

ما الفرق بين ضريبة التصرفات العقارية والزكاة على الأراضي؟

• ضريبة التصرفات العقارية
  تُدفع مرة واحدة عند نقل الملكية.

• الزكاة على الأراضي البيضاء
  تُفرض سنويًا على أراضٍ غير مطورة في نطاقات محددة داخل المدن لدفع أصحابها للتطوير.

وبالتالي فهما نظامان مختلفان ولا يغني أحدهما عن الآخر.

هل يمكن استرداد الضريبة بعد دفعها؟

نعم يمكن في بعض الحالات مثل:

• إلغاء عملية البيع قبل الإفراغ

• اكتشاف خطأ في احتساب القيمة

• سداد الضريبة على عملية مستثناة دون قصد

ويتم تقديم طلب الاسترداد عبر بوابة الهيئة مع إرفاق المستندات الداعمة.

مستقبل الضريبة وأثرها المتوقع

من المتوقع أن تستمر ضريبة التصرفات العقارية كأداة تنظيمية رئيسية في السوق السعودي، للأسباب التالية:

• تعزيز الاستقرار السعري

• الحد من المضاربة العشوائية

• دعم مستهدفات رؤية 2030 في زيادة تملك المواطنين للمساكن

• تطوير أدوات قياس وتحليل السوق

• زيادة الشفافية في تداول العقارات

كما أن التحول إلى المعاملات الإلكترونية بالكامل أعطى دفعة كبيرة نحو تسريع الإجراءات وتسهيل الإفراغ دون الحاجة إلى مراجعة مكاتب التسجيل العقاري.

خاتمة

تُعد ضريبة التصرفات العقارية اليوم إحدى أهم الأدوات التشريعية التي أسهمت في ضبط وتنظيم حركة التداول العقاري في السعودية. فهي ضريبة واضحة بنسبة ثابتة، تُسدد مرة واحدة عند نقل ملكية العقار، وتساعد على دعم الشفافية ومنع المضاربات غير المنتجة. كما أنها جاءت كحل وسط يخفف العبء عن المواطن ويعزز في الوقت نفسه الموارد الحكومية ويمنح المستثمرين بيئة أكثر وضوحًا وثباتًا.

ومع استمرار الإصلاحات العقارية في المملكة، يتوقع أن تظل هذه الضريبة عنصرًا محوريًا في تطوير قطاع العقار وجعله أكثر تنافسية واستدامة بما يتوافق مع أهداف رؤية 2030.